被网友戏称的“楼挤挤”

　　10月28日，一位名为“天芒星”的网友在西安老城根论坛发表了一篇名为《西安最牛“楼挤挤”》的帖子，图文并茂地介绍了瑞华苑小区的违规建设情况。

　　记者在现场看到，该小区3号楼与临街一座门面楼之间的距离仅1米左右，严重影响一些房间的采光、通风和安全性。网友调侃地将这两座楼称为“楼挤挤”。此外，在建的2号楼与5号楼之间的距离也只有1米左右，在建筑过程中还导致5号楼出现裂缝。

　　虽然“楼挤挤”给小区居民的生活带来了诸多不便，但他们最担忧的是小区内因为违规建设而产生的安全隐患。除原本规划的三条消防通道被楼体挤占外，小区唯一的出口也是安全隐患的源头之一。

　　据小区居民史有望介绍，3号楼建成后，开发商便将临街的门面楼转让。2008年门面楼现在的业主在二层修建了一座架空的钢架楼，将小区唯一的出口压缩为不足4米高。一旦发生火灾，消防车无法顺利通过这个出口。

　　这个帖子在10月末发布以来，点击率已经将近两亿人次，多家媒体也对此进行了报道。

　　对于自己所发的帖子引起的广泛关注，“天芒星”并不感到意外，“可以说这篇帖子反映了很多人的心声”。

　　“楼挤挤”背后的违法建设

　　记者在采访中发现，除了已经曝光的“楼挤挤”之外，该项目的开发商陕西省瑞森房地产开发公司还存在其他违法建设行为。为了追求更大的经济利益，该公司不仅在工业用地违法建设商品房，建设过程中也没有遵照规划管理部门的规划。

　　瑞华苑小区所在的面积为13286.5平方米的土地，原属西安第一染织厂所有，为工业用地。该厂1996年7月15日破产，同年12月9日，瑞森公司与该厂签署《产权转让合同》，获得包括这块土地使用权在内的该厂全部经营性资产。

　　瑞森公司进行了土地所有权变更登记后，于1997年9月25日获得《国有土地使用证》。西安市国土资源局的档案载明，瑞森公司以出让方式获得的这块土地，其用途仍是工业用地，终止日期为2047年6月28日。

　　《城市房地产管理法》第二十五条规定，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”因此，该公司在此块工业用地上进行的商品房开发是违法的。瑞森公司直接在此块工业用地上建设商品房，便可逃避向土地管理部门补交土地使用权出让金。

　　此外，瑞华苑小区的建设有违规划。根据西安市城市规划管理局于2001年1月3日审核通过的该小区总平面规划方案，3号楼应为7层砖混住宅楼。而瑞森公司却将3号楼建成14层，而且楼体加宽加大，甚至超过了规划红线。

　　监管不力催生“楼挤挤”

　　瑞森公司的违法建设行为，时间跨度将近10年，西安市相关部门难脱其责。根据当时的《城市规划法》，西安市规划部门颁发给该项目的《建设用地规划许可证》，必须符合当时西安市城市规划。西安市国土资源局表示，该局在符合当时西安市规划的前提下，向瑞森公司颁发了《国有土地使用证》，土地用途为工业。

　　如果正像西安市国土资源局档案所反映的那样，这块土地按照当时的规划(即西安市1995-2010城市总体规划)是工业用地，那么西安市规划部门向瑞森公司发放《建设用地规划许可证》，批准其在工业用地开发房地产项目，便违反了《城市规划法》等相关法律的规定。

　　记者就上述情况向西安市规划局、碑林区规划局核实，但至截稿时尚未得到直接回应。

　　碑林区规划局贾工程师解释道：“规划的前提是要有计委的批文，和规划地块的性质。现在的规划是，这块地是居民用地。”但是，当记者提出要查看当时的规划图和《建设用地规划许可证》时，他表示，这些资料只有市规划局档案室里有存档。

　　西安市规划局一位始终不愿透露姓名的工作人员在向局领导请示后告诉记者，由于该小区存在的违法问题已经被公安局立案查处，市规划局也成立了专项调查组，因此与该项目有关的资料，包括西安市1995-2010城市总体规划图和《建设用地规划许可证》，目前都不能向媒体公开。至于公开的日期，该工作人员说他也不清楚，让记者等候通知。

　　由于西安市规划局没有提供相关资料，因此瑞森公司如何获得规划部门颁发的《建设用地规划许可证》，规划部门在此过程中是否存在违规，这些问题仍然存疑。

　　此外，瑞森公司将3号楼多建了7层，楼体还加宽加大。而在这一违规建设的过程中，西安市城市规划等相关部门监管不力，没有及时制止违规行为。

　　碑林区规划局贾工程师介绍，该局在2002年就对瑞森公司进行过行政处罚，但他没有透露具体情况。根据《西安市城市规划管理条例》第四十三条的规定，应该是以建设工程总造价的3%至10%处以罚款。

　　但是，在违规超建带来经济利益的诱惑下，罚款对开发商已经没有威慑力。

　　据西安市碑林区规划局贾工程师介绍，瑞森公司已经破产了，无法承担法律责任。那么，威胁小区500多户居民的火灾隐患到底由谁负责?

　　西安市碑林区规划局贾工程师在接受采访时反复说道，瑞华苑小区的问题已经存在多年，由于时间跨度大、涉及的部门多，所以一些问题一时难以解决。

　　陕西社科院副院长、社会学家石英认为，“如果开发商通过法定程序破产了，那么这个开发商就不能承担相应的责任。我觉得应该由相关的职能部门来承担。”

　　近些年，由于不合理的土地规划和利用而产生的纠纷屡见不鲜。随着城市化进程的加快，中国的土地利用总体规划和城市总体规划在范围和内容上日趋相类，两个规划之间的协调越发重要。石英指出，规划、土地管理、房地产管理等部门之间应密切衔接，加强对建设项目的监管，以避免企业违法、政府买单的结果。