| 供电设备管理与维修 |
| 作者:小洋葱 日期:2008-2-26 10:52:00 |
| 电能是现代社会的基本能源，电力被视为生命线的核心。住宅小区或高层楼宇要保持正常使用功能，都离不开电力的正常供应。若电力供应中断，则其他系统的工作将随之停顿。 目前，供电方式主要有２种：一种是供电部门把电力直接送到用户单位，另一种是供电部门把高压电送到小区或高层楼宇，通过该地区变电站再送到各用户单位。 对供电设备管理的目的是保证正常运行，不间断供电。为此，物业物理企业必须了解和掌握全部设备的各种资料 ，制定有效可行的管理办法，搞好供电设备的正常维护保养。 一、管理范围界定 居住小区内住宅楼低压供电设施管理职责： １．使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。界限以内（不包括配电箱和计费电度表）至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理； ２．使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。界限以内（不包括兀接箱和计费电度表）至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理； ３．上述界限以外供电线路及设备由供电部门与建设单位协商落实维护管理职责。 非居住小区的其他物业供电线路的产权分界与维护管理的职责，可参照《全国用电规则》的划分原则来界定。 二、掌握设备情况 １．供电范围内各建筑物的构造方式、用电内容及其主要要求（如住宅和商业服务设施、工厂车间、办公楼等，对用电的要求 是不一样的） ２．供电方式、电压等级、用电容量、分配方案、配线方法（如高、低压重点保护单位，单、双路供电等） ３．全部电器平面图、系统图和原理图。所有专用设备的产品说明说、配件图、各类产品的出厂合格证明、有关设备的试验、检验报告单等。 ４．施工中的各级、各阶段的验收证明书，变更洽商记录（如绝缘遥测记录、接地电阻值的测定、单或全负荷试验结果报告、各支路的负荷电流实测记录、电压变化情况记录等）。 ５．核对实际安装的线路及设备的数量、规格、型号、位置是否与图纸要求一致，地下埋设管路的具体位置与平面图是否一致。 ６．正式使用后，各用户内的主要用电设备数量、容量及使用规律与负荷变动情况等。 三、制定管理办法 （一）一般内容 １．定期巡视维护和重点检测。根据供电范围内的具体情况，参照供电局的“电气设备运行管理规程”，定出固定的巡视日期和内容（可分为一般部位及重点部位，一般项目和重点项目等）。按照设备的使用频率和季节的不同，定出测定的项目，如雨季前要将地极的接地电阻值遥测，夏季要对线路的绝缘电阻遥测，特殊节日前的有关项目检查等。 ２．建立各项设备档案。所有较大的用电设备均应按台编号，建立档案。如锅炉房内的风机、水泵、厨房内的机具。一般建立如下档案：电气平面图、设备原理图、接线图等有关图纸；用电电压、频率、功率、实测电流等有关数据；维修记录、运行记录、巡视记录及大修后的试验报告等各项记录。 ３．积极有效的宣传安全用电、合理用电的知识，掌握用电的一般知识和应遵守的用电规定。 （二）供电系统管理 １．建立严格的配送电运行制度和电气维修制度； ２．负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，并配备主管电气工程技术人员； ３．建立２４小时运行和维修值班制度，及时排除故障； ４．加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全； ５．停电应预先告示，以防发生意外事故。 ６．对临时施工及住（用）户装修要有用电管理措施； ７．发生地震、火灾、水灾等情况，要及时切断电源。 （三）配电房管理 配电房是供电中心，属小区或大楼的“心脏”，应制定严格的规章制度，加强管理。 １．配电房应由机电 技术人员负责管理和值班，无关人员禁止入内； ２．室内照明、通风保持良好，室温控制在４０度以下，墙上配挂温度计； ３．建立配电运行记录，每班巡查１次，每月细查１次，半年大检修１次，查出问题及时处理，并做好记录，不能解决的问题要及时书面上报主管部门； ４．供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌； ５．房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要，应经有关主管人员书面同意后进行； ６．配电房内设备及线路变改要经主管部门同意，重大变更要上报经理批 准； ７．操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。 四、供电设备的正常维护和保养 供电设备的维护范围，须照供电规则中所规定的产权分界点的划分原则来执行。其中规定：低压供电的以供电接户线的最后支持物为分界点，支持物属供电局；１０kv及以下高压供电的，以用户厂界或地区界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点。供电局和用户分工维护管理的供电设备，未经分管单位同意，对方不得操作或变动。 维护工作有以下几项规定： １．观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。 ２．核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合（按规定采用热元件时，整定值应为负荷电流的１－１.5倍，采用熔丝时，按负荷电流的1.25-1.5倍选用）。 ３．配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆，熔断器有无焦痕。 ４．导线绝缘是否良好（用兆欧表遥测绝缘电阻值，低压线路应不低于0.5兆欧），各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘包布有无换效，接头之间有无腐蚀现象。 ５．金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节，管路有无塌腰变形。 ６．各用电器具（如灯头、开关、插座等）是否牢固，灯头吊线距地是否太低，有无自行拉扯的临时线路等。 ７．各种地极的接地电阻是否符合规定（防雷接地１０欧以下，保护接地４欧以下），接地螺栓有无松动，接地导线有无伤痕和腐蚀。 ８．特殊房间（如潮湿、高温、易燃、易爆等场所）应按照有关规定重点进行检查维护。 五、避雷设施的管理 （一）建（构）筑物防雷等级的划分 一类建（构）筑物：是指存放爆炸物品或经常发生互斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆炸，致使建（构）筑物损坏或人员伤亡者。 二类建（构）筑物：凡贮存大量易燃物品的房屋（构筑物），或具有重要政治意义的民用建筑物。 三类建筑物：凡不属于前两类的范围，而需要作防雷保护的建筑物。 （二）防雷装置的一般要求 一般建筑物的防雷设施有针式和带式两大类，避雷针又可分为单支、双支、多支保护等几种形式。建筑物的防雷装置，一般由３个基本部分组成： １．接闪器：接闪器也叫做受雷装置，是接受雷电流的金属导体，即通常所指的避雷针、避雷带或避雷网。当建筑物由于美观上的要求，不允许装设避雷针时，可采用避雷带或避雷网。利用直接敷设在屋顶和房屋突出部分的金属条（圆钢或扁钢）作为接闪器。 ２．引下线：引下线又称引流器，它是把雷电流由接闪器引到接地装置的导体。一般敷设在外墙面或暗敷设于混凝土柱子内。 ３．接地装置：接地装置是埋在地下的接地导体（即水平连接线）和垂直打入地内的接地体的总称。其作用是把雷电流疏散到大地中去。 接闪器、引下线、接地装置等各防雷部分都要按照有关规范的具体要求装置，才能防止雷击的危害。 （三）维修与检测 １．接闪器应保持镀锌、涂漆完好。 ２．引下线应保持镀锌、涂漆完好。在承受机械损伤的地方，地面上的１.7M 至0.3M处应保护设施。 ３．接地线 防雷接地、电气设备的保护接地和工作接地，都是合在一起的，组成混合接地系统。为防止雷击时产生的跨步电压，故接地装置与道路及建筑物的主要入口距离一般不得小于３Ｍ。 避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻应符合规范要求。一般不应小于５－１０欧。高层建筑接地电阻按最小的要求而定，通常在４欧以下。 避雷装置的检查包括外观巡查和测量两个方面。一般可用接地摇表来测量各类建筑物的防雷接电阻是否符合要求。接地电阻的检测每３年进行１次。 外观检查主要包括对接闪器、引下线等各部分的连接是否可靠，有没有受机械损伤、腐蚀、锈蚀等情况，支撑是否牢固。对检查出的不同问题，采取不同的修缮办法，如加固、 补强、调整、涂刷保护漆膜，局部更换等，以经常保持其在正常状态下工作，对外观检查每年应进行１次。雷雨后也应注意对防雷保护装置进行巡视，发现问题，及时处理。 六、配电系统过负荷的问题与对策 改革开放以来，人民生活水平迅速提高，冰箱彩电已经普及，空调微波炉等大容量家用电器进入家庭，通常空调用电量占总安装容量的１/3 ，致使居民用电量大幅度增加。而原有住宅供电设计容量太小，北京地区８０年代以前的设计标准为２－１０瓦/建筑平米。因此原设计标准与实际用电量之间矛盾极为突出。 （一）配电系统过负荷的后果 １．烧毁电表、闸具、电线的事故频繁发生 几十年长期使用的供电设施，加之近年来用电量的逐年增加使电线绝缘加速老化，闸具烧蚀严重。电表容量过小，夏季持续高温，高峰负荷持续时间长，电线、闸具自身发热量大增，而且高温使散热条件变坏，导致烧毁供电设施事故大增。居民经常遇到院内勤单元门总保险丝烧断的情况，换１次烧１次，有的索性换上铜丝，用电高峰时，烧红的铜丝打着火花，吱吱作响，居民擅自加大保险的错误做法导致事故大增。 ２．批量烧毁家用电器 由于居民购买力水平差异较大，各户家用电器安装容量差异很大，加剧三相用电负荷的不平衡，使零线电流加大，中性点位移增大，加之设施老化，年久失修，零线被烧断的情况增加。零线断开就会造成整个单元各户同时烧毁电器的事故。 ３．电气火灾逐年增加 在大城市中煤炉日减，特别是烟花爆竹禁放之后，电气火灾比例逐年增加。 ４．影响安定团结 由于上述事故频繁发生，居民四处告状，反应强烈，对此物业管理企业应高度重视。 （二）实际用电负荷调查 １．以北京市为例，据有关部门统计，自1980年以来，居民生活用电平均每年以２０％的速度递增。 ２．住宅每建筑平方米用电量测算 （１）照明占生活用电比例较小。 （２）一般家庭拥有的单位１００瓦左右的主要家用电器有：冰箱、电视、洗衣机、风扇、录音机、抽排油烟机等。 （３）近年来单件用电负荷为１０００瓦左右的高能耗家用电器主要有：空调、电饭煲、微波炉、电烤箱、电暖器、电热水器等。１９９４年北京城镇每户安装容量为８００－１２００瓦。每建筑平米２２－２６瓦。 ３．北京市住宅供电标准 年代７０年代８０年代９０年代 瓦/建筑平米２\１０\２５ 而平房及７０年代以前的楼房，原设计仅考虑到每户２盏灯，１台收音机，每月每户用电量１００瓦左右。这显然是远远不够的。 （三）配电系统过负荷的对策 １．供电设施改造 针对严重过负荷的现状，解决的根本的出路和在增容换线改造。据有关部门测算，进入小康水平时，每户要装容量为２０００瓦，故７０、８０年代设计的楼房宜采用２５－４０瓦/建筑平米进行改造增容，一次到位，避免在马路上反复开沟的现象。平房院应结合危改拆迁及房屋大修，从具体情况出发适当降低标准。 ２．加强用电管理 因住宅供电设施过负荷普遍存在，需要增容换线的数量巨大，改造任务与资金匮乏的矛盾难以解决，改造必将是一个长期的过程，因此改造与用电管理并重，这有利于保证居民基本家用电器正常使用，以解燃眉之急。 物业管理企业在加强用电管理时，要限制沿街商业店铺从居民住宅私自接用电等现象，以减少配电系统严重过载。 |
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